Qué es una cesión de remate
Cuando una vivienda sale a subasta en una ejecución, el acreedor que la ha pedido (el ejecutante, normalmente un banco o un fondo) puede pujar o pedir que se le adjudique. La Ley de Enjuiciamiento Civil le permite, además, ceder el remate a un tercero (artículo 647.3 de la LEC).
Con la cesión, el tercero ocupa el lugar del ejecutante como adjudicatario: paga el precio del remate y lo pactado con el cedente, y el decreto de adjudicación sale a su nombre.
Quién puede ceder el remate
Solo el ejecutante. Un postor cualquiera que gana una subasta no puede ceder su puja a otra persona. Por eso estas operaciones se hacen siempre con el acreedor (o con quien haya comprado su crédito, como en un NPL).
Cómo se formaliza
- Acuerdo con el ejecutante sobre el precio de la cesión.
- Comparecencia ante el juzgado (Letrado de la Administración de Justicia) con cedente y cesionario, que acepta la cesión.
- Pago del precio del remate en la cuenta del juzgado, si corresponde.
- Decreto de adjudicación a nombre del cesionario y mandamiento de cancelación de cargas.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y, si está ocupada, recuperación de la posesión.
Los impuestos de la adquisición los paga el cesionario. Consulta con tu asesor fiscal cómo tributa en tu caso.
Qué revisamos antes
- El procedimiento: juzgado, fase, fecha de subasta y posibles recursos.
- Las cargas que se cancelan con la adjudicación y las que subsisten.
- La situación de ocupación y el valor de mercado de la vivienda.
- El precio total: remate, precio de la cesión, impuestos, gastos y, si hace falta, reforma.
Riesgos que debes conocer
- Los plazos dependen del juzgado y del procedimiento.
- Puede haber cargas que no se cancelan con la adjudicación.
- La vivienda puede estar ocupada y no se suele poder ver por dentro.
- Hacen falta fondos propios: no suele haber financiación bancaria.