¿Se puede vender un piso ocupado?
Sí. La ocupación no impide vender: el propietario sigue siendo el dueño y puede transmitir la vivienda ante notario como cualquier otra. Lo que cambia es quién compra y cómo se valora.
Un comprador con hipoteca casi nunca puede comprar una vivienda ocupada, porque el banco necesita tasarla y visitarla. Por eso estos pisos los compran inversores que pagan con fondos propios y asumen la recuperación de la posesión.
Ocupación sin título, inquilino que no paga o precario: no es lo mismo
Antes de valorar nada hay que saber qué tipo de ocupación es, porque la vía para recuperar la vivienda y su duración son distintas:
- Ocupación sin ningún título (okupas): se puede actuar por la vía penal (usurpación o allanamiento, según el caso) o por la vía civil de recuperación de la posesión.
- Inquilino que ha dejado de pagar: hay contrato, así que la vía es el desahucio por falta de pago. Lo explicamos en vender un piso con inquilino que no paga.
- Precario: alguien vive en el piso con permiso tolerado, sin contrato ni renta (por ejemplo, un familiar). Se resuelve con un juicio de desahucio por precario.
Si ya hay un procedimiento en marcha, el comprador puede sustituir al vendedor en él. Por eso conviene tener a mano la denuncia, la demanda y las últimas resoluciones del juzgado.
Qué documentos hacen falta
- Escritura o título de propiedad y nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Denuncias, demandas y resoluciones del juzgado, si las hay.
- Últimos recibos de IBI y certificado de la comunidad de propietarios sobre deudas.
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio para vender; puede emitirse aunque el piso esté ocupado, a partir de los datos del inmueble).
- Si el piso es heredado, la aceptación de la herencia.
Cómo lo valora un inversor
El precio de un piso ocupado no es el de un piso libre. El inversor tiene en cuenta el valor del piso una vez libre y lo que cuesta llegar hasta ahí: el tiempo y los gastos de recuperar la posesión, el estado en que puede quedar la vivienda, las deudas pendientes y el riesgo de que todo se alargue.
No publicamos porcentajes de descuento genéricos porque cada caso es distinto. Cada oferta te llega por escrito con los factores que la explican, y no te obliga a nada.
Cómo trabajamos un piso ocupado
Revisamos la nota simple y la situación de la ocupación, ordenamos los papeles y presentamos el piso, de forma discreta, a inversores que compran viviendas ocupadas en el sur de Madrid. Sin anuncios en portales y sin coste para el vendedor.
Si prefieres esperar a recuperar la vivienda y venderla libre, también te lo diremos: no siempre compensa vender ocupado.