Qué compras exactamente
No compras un piso: compras un crédito. Pasas a ocupar el lugar del banco o del fondo frente al deudor, con la hipoteca como garantía. La compra se formaliza como una cesión de crédito ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Normalmente se paga por el crédito menos de lo que se debe. La diferencia entre lo que pagas y lo que acabas recuperando es la rentabilidad, y depende de cómo termine la operación.
Cómo puede terminar una operación de NPL
- El deudor paga o refinancia: cobras la deuda y la operación termina.
- Acuerdo con el deudor: una dación en pago, una venta pactada del piso o una quita.
- Ejecución hipotecaria: el procedimiento sigue hasta la subasta. Puedes adjudicarte el piso, ceder el remate a un tercero o cobrar con lo que pague otro postor.
Cada salida tiene plazos y costes distintos. En el análisis incluimos las tres y un escenario desfavorable.
Qué revisamos antes
- La escritura de préstamo y de hipoteca, y la cadena de cesiones si el crédito ya ha cambiado de manos.
- El procedimiento de ejecución: juzgado, fase y posibles oposiciones del deudor.
- La vivienda: cargas anteriores, situación de ocupación y valor de mercado.
- La posición del deudor y si cabe un acuerdo.
Riesgos que debes conocer
- Los procedimientos judiciales pueden alargarse y el deudor puede oponerse.
- Si el crédito está en litigio, la ley permite en algunos casos que el deudor se libere pagando lo que tú pagaste por él (artículo 1535 del Código Civil).
- La vivienda puede estar ocupada o en mal estado al final del proceso.
- Hacen falta fondos propios y un horizonte de inversión largo.
Cómo trabajamos
Te presentamos créditos concretos, con la documentación disponible y los números por escrito. La compra la haces tú, a tu nombre y ante notario. AllegraCapital no recibe ni custodia fondos, y no presta asesoramiento financiero: para la parte jurídica y fiscal, te recomendamos contar con tu abogado y tu asesor.