¿Se puede vender un piso con el inquilino dentro?
Sí. Vender no extingue el alquiler: el comprador se subroga en el contrato, es decir, pasa a ser el nuevo arrendador con los mismos derechos y obligaciones (artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Si el inquilino ha dejado de pagar, el nuevo propietario puede continuar la reclamación de las rentas futuras y el desahucio. Las rentas que se deben hasta la venta siguen siendo tuyas, salvo que pactéis cedérselas al comprador.
El derecho de tanteo y retracto del inquilino
El inquilino de una vivienda puede tener derecho de adquisición preferente: comprar el piso en las mismas condiciones que el comprador (artículo 25 de la LAU). En los contratos de más de cinco años puede haberse renunciado a él por escrito.
Por eso, antes de vender, revisamos el contrato y, si hace falta, se notifica al inquilino la decisión de vender con el precio y las condiciones. Hacerlo mal puede permitirle anular la venta después.
Desahucio por impago: en qué punto estás
La vía para recuperar la vivienda es el juicio de desahucio por falta de pago. Antes de presentar la demanda, en muchos casos es obligatorio intentar una solución negociada (los llamados medios adecuados de solución de controversias). Además, si el inquilino está en situación de vulnerabilidad, el procedimiento puede tener trámites adicionales.
No te prometemos plazos: dependen del juzgado y de cada caso. Lo que sí hacemos es revisar en qué punto está tu procedimiento, porque eso es lo que más influye en lo que un inversor puede ofrecer.
Qué documentos hacen falta
- Contrato de alquiler y sus anexos, y justificante del depósito de la fianza.
- Relación de rentas impagadas y comunicaciones con el inquilino (burofax, correos, mensajes).
- Demanda, decreto o sentencia, si ya hay un procedimiento.
- Nota simple, último IBI, certificado de deudas de la comunidad y certificado energético.
Vender o esperar
Si el impago es reciente y el inquilino puede ponerse al día, quizá te convenga esperar. Si el procedimiento se alarga, la deuda crece o no quieres seguir con el piso, venderlo a un inversor te permite cerrar la situación de una vez. Te ayudamos a comparar las dos opciones con números, por escrito.