Antes de vender: aceptar la herencia
Para vender, los herederos tienen que haber aceptado la herencia y el piso debe constar a su nombre, o firmarse la aceptación y la venta en la misma notaría. Los pasos habituales son:
- Certificado de defunción, certificado de últimas voluntades y testamento o declaración de herederos.
- Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia ante notario.
- Impuesto sobre Sucesiones, ante la Comunidad de Madrid, y plusvalía municipal por la herencia, ante el ayuntamiento.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
Los plazos para presentar los impuestos de la herencia son cortos. Si se han pasado, hay recargos, pero el piso se puede seguir vendiendo.
Si todos los herederos quieren vender
Es el caso más sencillo: firman todos la venta y se reparten el precio según su parte. Si el piso necesita reforma o tiene deudas, venderlo a un inversor tal como está evita adelantar dinero entre varios hermanos.
Si no hay acuerdo: vender tu parte del proindiviso
Cuando varios herederos son dueños del mismo piso, hay un proindiviso. Nadie está obligado a seguir en él (artículo 400 del Código Civil), y cada uno puede vender su parte. Las opciones son:
- Que otro heredero te compre tu parte (extinción de condominio): suele ser la vía más barata en impuestos.
- Vender tu parte a un tercero: hay inversores que compran participaciones de pisos. Los demás copropietarios pueden ejercer el derecho de retracto y quedarse con ella por el mismo precio.
- Pedir la división judicial (acción de división de la cosa común): si no hay acuerdo, el juez puede acordar la venta del piso en subasta y el reparto del dinero.
Cada vía tiene costes y tiempos distintos. Te los explicamos por escrito antes de que decidas.
Pisos heredados con cargas, deudas u ocupantes
Es frecuente heredar un piso con una hipoteca pendiente, deudas de comunidad o IBI, o con alguien viviendo dentro. Todo eso se puede resolver en la venta: las deudas se descuentan del precio o se pagan en la firma. Si hay ocupantes, mira vender un piso ocupado.
Impuestos al vender un piso heredado
Al vender, se paga la plusvalía municipal y, en el IRPF, la diferencia entre el precio de venta y el valor que se declaró en la herencia. No te damos cifras genéricas: dependen de cada caso. Consulta siempre con tu asesor fiscal; nosotros te damos los datos de la operación para que pueda calcularlo.