En resumen
Actualizado el 16/10/2026 · Equipo de AllegraCapital · Información general: no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal de tu caso.
La nota simple es el primer papel que hay que pedir antes de comprar o vender un piso: dice quién es el dueño según el Registro de la Propiedad y qué cargas tiene. Te explicamos cómo leerla y qué no te va a contar.
Qué es y cómo se pide
Es un extracto informativo de lo que consta en el Registro de la Propiedad sobre una finca. La puede pedir cualquier persona con interés legítimo, en el propio Registro o por internet en la sede electrónica de los registradores, indicando la dirección, la referencia catastral o el número de finca registral.
No es una certificación: tiene valor informativo. Para un juicio o algunos trámites se pide una certificación registral, que sí da fe.
1. Descripción de la finca
Recoge la dirección, el número de finca registral, el código registral único (CRU o IDUFIR), la superficie, los linderos y la cuota de participación en la comunidad. Conviene compararla con el catastro y con la realidad: una vivienda puede tener una superficie distinta en cada sitio, o una ampliación no inscrita.
2. Titularidad
Indica quién es el propietario, en qué porcentaje, con qué carácter (privativo o ganancial, por ejemplo) y por qué título lo adquirió (compraventa, herencia, adjudicación…). Si quien te vende no coincide con el titular, hay que aclararlo antes de seguir: puede ser una herencia sin inscribir o un error.
3. Cargas
Es el apartado más importante. Las más frecuentes:
- Hipotecas: a favor de qué entidad, por qué importe se constituyó y en qué fecha. El importe es el inicial, no lo que se debe hoy: eso lo dice el certificado de deuda del banco.
- Anotaciones de embargo: por deudas con Hacienda, la Seguridad Social, el ayuntamiento o particulares. Indican el procedimiento y el importe reclamado.
- Afecciones fiscales: notas que advierten de que la finca responde de posibles liquidaciones complementarias de impuestos de una transmisión anterior. Son muy habituales y suelen caducar con el tiempo.
- Servidumbres, condiciones o limitaciones: por ejemplo, las de una vivienda de protección oficial (precio máximo, prohibición de vender durante un plazo, derechos de tanteo de la administración).
- Prohibiciones de disponer o notas de concurso de acreedores: pueden impedir la venta.
4. Documentos pendientes
Al final aparecen los documentos presentados y todavía no inscritos (por ejemplo, una compraventa o un embargo recién presentados). Si hay alguno, la situación puede cambiar en días.
Lo que la nota simple no dice
- Si el piso está ocupado o alquilado.
- Las deudas de comunidad de propietarios: se piden al administrador de fincas.
- Los recibos de IBI pendientes: se comprueban con el último recibo o en el ayuntamiento.
- La deuda viva de la hipoteca: se pide al banco.
- La situación urbanística o si hay obras sin licencia.
Por eso, antes de presentar un piso a un inversor, revisamos la nota simple junto con todos esos documentos.