En resumen
Actualizado el 16/10/2026 · Equipo de AllegraCapital · Información general: no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal de tu caso.
Comprar para alquilar no va de encontrar el piso más barato, sino el que mejor equilibra precio, demanda y gastos. Esta es la lista que usamos antes de presentar un piso a un inversor.
1. Zona y demanda
En el sur de Madrid la demanda de alquiler está muy ligada a tres cosas: el transporte (Metrosur, Cercanías, Metro), los campus universitarios (Universidad Carlos III en Getafe y Leganés; Universidad Rey Juan Carlos en Móstoles, Fuenlabrada y Alcorcón) y los hospitales. Un piso a pocos minutos de una estación se alquila antes y con menos rotación.
Mira también el tipo de inquilino de la zona: familias, estudiantes o trabajadores desplazados buscan pisos distintos y aguantan rentas distintas.
2. Costes de compra
- Precio del piso.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano, o IVA y AJD si es obra nueva. En la Comunidad de Madrid el ITP tiene un tipo general y algunos reducidos: confírmalo con tu asesor.
- Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.
- Reforma y equipamiento para alquilar.
- Si hay hipoteca: tasación y gastos que correspondan al comprador.
La rentabilidad se calcula sobre todo lo invertido, no solo sobre el precio.
3. Gastos anuales
- IBI y tasa de basuras.
- Comunidad de propietarios y derramas.
- Seguro del hogar y, si quieres, seguro de impago.
- Mantenimiento y reparaciones.
- Meses sin inquilino entre contratos.
- Gestión, si la delegas.
- IRPF sobre el rendimiento del alquiler.
4. Rentabilidad bruta y neta
La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra. Es útil para comparar pisos rápido, pero engaña: no tiene en cuenta los gastos.
La rentabilidad neta resta los gastos anuales al alquiler y lo divide entre todo lo invertido (precio, impuestos, notaría, reforma). Es la que importa para decidir. Puedes calcular las dos, con escenarios prudente y desfavorable, en nuestro simulador de rentabilidad.
5. Obligaciones como arrendador
- Contrato conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos: duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es una empresa), prórrogas y actualización de la renta según la ley.
- Fianza de una mensualidad, depositada en el organismo de la Comunidad de Madrid.
- Certificado de eficiencia energética para anunciar y alquilar.
- Declarar los ingresos en el IRPF. La ley prevé reducciones para el alquiler de vivienda habitual; consulta cuál te corresponde.
Cómo te ayudamos
Te presentamos pisos del sur de Madrid elegidos por su renta, con los costes y los escenarios por escrito. Compras tú, a tu nombre y ante notario; si quieres, coordinamos la puesta a punto y la gestión del alquiler. Más información en invertir.